Per 1 januari 2023 moeten kantoorgebouwen met een minimale oppervlakte van 100m2 voldoen aan Energielabel C. Voldoet een kantoorgebouw niet aan Energielabel C, dan mag het niet meer als kantoor worden gebruikt. Het voldoen aan de ‘labelplicht’ verloopt trager dan gewenst. Dat komt onder andere door het zogenaamde ‘split incentive’: de noodzakelijke investeringen en de daaruit voortkomende voordelen zijn niet evenredig verdeeld tussen de verhuurder en de huurder. Wie draagt bijvoorbeeld de kosten van de investeringen of wie draagt de verantwoordelijkheid om aan de wetgeving te voldoen? In dit artikel ga ik nader in op de labelplicht voor de verhuurder en huurder.
Labelplicht voor kantoorgebouwen
In het Bouwbesluit 2012 is de labelplicht opgenomen: “Het is vanaf 1 januari 2023 verboden om een kantoorgebouw in gebruik te nemen of te gebruiken zonder een geldig energielabel als bedoeld in het Besluit energieprestatie gebouwen met een energie-index van 1,3 of beter”. Een energie-index van 1,3 komt overeen met Energielabel C. Met een kantoorgebouw wordt bedoeld een “gebouw of gedeelte daarvan met uitsluitend een of meer kantoorfuncties en nevenfuncties daarvan”.
De labelplicht geldt niet in de volgende vijf gevallen:
- Kantoorgebouwen kleiner dan 100m2;
- De totale gebruiksoppervlakte aan kantoorfunctie is kleiner dan 50% van de totale gebruiksoppervlakte van het gebouw (bijvoorbeeld een ziekenhuis of een school);
- Het kantoorgebouw is een Rijks-, provinciaal-, of gemeentelijk monument;
- Het kantoorgebouw wordt binnen twee jaar gesloopt, getransformeerd of onteigend;
- Energiebesparende maatregelen met een terugverdientijd van tien jaar, met bijbehorend energielabel.
Handhaven: huurder of verhuurder?
De gemeente houdt toezicht op kantoorgebouwen die moeten voldoen aan de labelplicht. Handhaving vindt plaats nadat uit hercontrole blijkt dat een kantoorgebouw nog steeds niet voldoet aan de labelplicht. De vraag is tegen wie de gemeente handhavend kan optreden. Uitgangspunt is dat de eigenaar de overtreder is, ook als het kantoorgebouw is verhuurd. De verhuurder dient ten aanzien van het kantoorgebouw te controleren of wettelijke voorschriften worden nageleefd en dus aan de labelplicht wordt voldaan.
In eerste instantie zal de gemeente een last onder dwangsom opleggen aan de verhuurder. Dit houdt in dat de verhuurder de kans krijgt om binnen een bepaalde termijn alsnog te voldoen aan de labelplicht. Doet de verhuurder dit niet, dan moet hij de dwangsom betalen. De dwangsom kan oplopen tot € 20.000,00. Dat een huurder niet meewerkt is geen excuus voor de verhuurder om niet te kunnen voldoen aan de labelplicht. Verondersteld wordt dat een verhuurder het in zijn macht heeft een strijdige situatie te beëindigen. Andersom geldt dat ook voor de huurder wanneer de verhuurder weigert mee te werken. In het ergste geval kan de gemeente overgaan tot sluiting van het kantoorgebouw. Ook kunnen strafrechtelijke maatregelen worden genomen. Dit is afhankelijk van de individuele afweging van het geval.
Niet voldoen aan labelplicht een ‘gebrek’?
Voldoet een kantoorgebouw niet aan de labelplicht én wordt het kantoorgebouw vervolgens door de gemeente gesloten, dan is er sprake van een ‘gebrek’. Een gebrek is een beperking van het genot van de huurder die niet aan de huurder is toe te rekenen. Bij een gebrek heeft de huurder recht op huurprijsvermindering en schadevergoeding.
Weigert de huurder medewerking te verlenen dan is er geen sprake van een gebrek. De wet en soms ook de huurovereenkomst biedt voor de verhuurder voldoende mogelijkheden om de huurder te bewegen tot medewerking. In het ROZ-model kantoorruimte 2015 is bijvoorbeeld een bepaling opgenomen dat het de verhuurder is toegestaan werkzaamheden te verrichten die nodig zijn in verband met milieueisen. Verhuurder kan in dat geval nakoming van de huurder afdwingen. In de wet zijn de mogelijkheden geregeld via ‘dringende werkzaamheden’ en ‘renovatie’.
Andersom kan ook de situatie voordoen dat de verhuurder weigert maatregelen te treffen om te voldoen aan de labelplicht. Wil de huurder voorkomen dat het kantoorgebouw gesloten wordt dan kan de huurder de verhuurder sommeren binnen een redelijke termijn alsnog de maatregelen te treffen die nodig zijn om te voldoen aan de labelplicht. Blijft de verhuurder weigerachtig, dan kan de huurder zelf deze energiebesparende maatregelen treffen en de kosten daarvan verrekenen met zijn huurbetalingsverplichting.
Kosten van de maatregelen
Het feit dat de verhuurder eigenaar is van het kantoorgebouw wil nog niet zeggen dat hij als verhuurder moet opdraaien voor de kosten van de energiebesparende maatregelen. Niet alleen kan van belang zijn wat verhuurder en huurder met elkaar hebben afgesproken bij het sluiten van de huurovereenkomst, maar ook welke soort energiebesparende maatregelen getroffen worden.
Wie welke kosten draagt is onder meer afhankelijk van het soort huurcontract en wat daarin is opgenomen. In het standaard ROZ-model kantoorruimte 2003 kunnen bijvoorbeeld andere bepalingen gelden dan bij het meest recentere standaard ROZ-model kantoorruimte 2015. In het ROZ-model kantoorruimte 2015 is daarnaast al rekening gehouden met de labelplicht door het opnemen van een clausule Duurzaamheid/Green Lease. Deze clausule houdt kortgezegd in dat verhuurder en huurder met elkaar in overleg treden omtrent verduurzaming van het gehuurde. Het is dus van belang de huurovereenkomst en de daarbij behorende bepalingen goed door te lezen.
Verder kunnen maatregelen die zien op het casco-gedeelte van het kantoorgebouw voor rekening van de verhuurder komen en maatregelen die zien op het gebruik als kantoor, zoals verlichting, voor rekening van de huurder. Is het gehuurde bijvoorbeeld verhuurd als ‘bedrijfsruimte’, dan is de verhuurder niet verantwoordelijk voor het gebruik als kantoorruimte door huurder en zijn alle kosten van energiebesparende maatregelen voor huurder, behalve het casco-gedeelte. Is het gehuurde verhuurd als ‘kantoorruimte’ dan is de verhuurder verantwoordelijk voor dat het gehuurde geschikt is voor gebruik als kantoor.
De kosten in verband met de energiebesparende maatregelen kan de verhuurder doorberekenen aan de huurder. De huurder geniet immers voordeel van de getroffen maatregelen. De verhuurder kan de huurder een redelijk renovatievoorstel aanbieden met daarin een voorstel tot verhoging van de huurprijs. Nadeel is dat een huurder niet gedwongen kan worden tot het accepteren van het voorstel en uiteindelijk de rechter het voorstel zal moeten toetsen teneinde de huurprijsverhoging door te kunnen voeren.
Eigendom investeringen
Een ander obstakel die verhuurder en huurder kunnen tegenhouden tot het doen van energiebesparende maatregelen is de discussie wie eigenaar wordt. Wanneer de huurder bijvoorbeeld op zijn kosten zonnepanelen op het dak legt, dan verkrijgt de verhuurder hiervan het eigendom doordat de zonnepanelen een bestanddeel van het kantoorgebouw gaan vormen (de zogenaamde ‘natrekking’). Verhuurder en huurder kunnen contractueel vastleggen dat de huurder eigenaar blijft. Hetzelfde geldt voor het installeren van een warmtepomp of het plaatsen van laadpalen.
Vragen?
Ben jij verhuurder of huurder van een kantoorgebouw en wil jij weten wat voor consequenties de labelplicht voor jou heeft? Of heb je andere vragen in verband met de labelplicht, neem dan contact met ons op.