Veel verhuurders kampen met huurders die de gehuurde woning gebruiken voor het kweken van hennep. Om die reden nemen verscheidene verhuurders in de algemene bepalingen op dat de huurder een (forse) boete verschuldigd is indien de huurder zich schuldig maakt aan het (doen) houden c.q. exploiteren van een hennepkwekerij.

Heeft het vorderen in rechte van een dergelijke contractuele boete echter kans van slagen?
In een recente uitspraak (van 8 december 2016) van de Rechtbank Amsterdam (ECLI:NL:RBAMS:2016:8484) kwam deze vraag (opnieuw) aan de orde. De woningcorporatie in kwestie vorderde op grond van haar algemene bepalingen betaling door huurder van een contractuele boete van € 10.000,- voor het houden c.q. exploiteren van een hennepkwekerij in het gehuurde. In het gehuurde werden onder meer 147 kweekpotten met hennepresten aangetroffen.

De woningcorporatie voerde aan dat de gevorderde boete was bedoeld als prikkel om huurders ervan te weerhouden in een gehuurde woning hennep te gaan telen, met alle mogelijke gevaarzetting en gevolgen van dien. Verder stelde de woningcorporatie dat het bedrag van € 10.000 in het niet veel bij de behaalde omzetten uit hennepteelt; een volwassen hennepplant zou een opbrengst kennen van tussen de 25 en 100 gram hennep per oogst, terwijl een kilo hennep een straatwaarde heeft van tussen de € 2.500,00 en € 5.000,00. Bij 147 planten kan de omzet per oogst minimaal uitkomen op € 9.187,50 en maximaal op € 73.500,00. Gemiddeld kan er vier keer per jaar worden geoogst. Het boetebeding loopt daarmee niet uit de pas met de omzet, aldus de woningcorporatie.

De kantonrechter overwoog dat de huurovereenkomst tussen de professionele verhuurder (de woningcorporatie) en de huurder moest worden aangemerkt als een consumentenovereenkomst als bedoeld in Richtlijn 93/13/EEG oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (de Richtlijn). Aangezien het beding waar de woningcorporatie zich op beriep was opgesteld om in een aantal overeenkomsten te worden opgenomen, diende de kantonrechter voorts op grond van de rechtspraak van het Hof van Justitie (o.a. 4 juni 2009, C 243/08) en de Hoge Raad (13-09-2013 ECLI:NL:HR:2013:691) ambtshalve te beoordelen of het boetebeding oneerlijk was.

Volgens artikel 3 van de Richtlijn wordt een beding als oneerlijk beschouwd indien het beding, in strijd met de goede trouw, het evenwicht tussen de uit de overeenkomst voortvloeiende rechten en verplichtingen van de partijen ten nadele van de consument aanzienlijk verstoort. Verder kan een beding onder meer oneerlijk zijn als dat beding tot doel of tot gevolg heeft de consument die zijn verbintenissen niet nakomt, een onevenredig hoge schadevergoeding op te leggen.

De kantonrechter oordeelde dat de contractuele boete niet onredelijk bezwarend was. Daartoe overwoog de kantonrechter dat het telen van hennep een strafbaar feit is en dat het bekend mag worden verondersteld dat met het telen van hennep het risico op brandgevaar in het gehuurde fors wordt vergroot. Ook brengt een hennepkwekerij voor de omwonenden grote veiligheidsrisico’s met zich mee. Het is dan ook vanuit dat oogpunt begrijpelijk dat er een boete op de niet naleving van dat verbod is gesteld. De boete moet – gelet op de gevolgen die niet naleving met zich kunnen brengen – een afschrikwekkend effect hebben.

De kantonrechter overwoog voorts dat de boete in het onderhavige geval niet disproportioneel was gelet op de omzet die met het telen van hennep kon worden behaald. Dat er niet afzonderlijk over het beding was onderhandeld maakte dat oordeel niet anders. De boete werd dan ook voorshands toewijsbaar geacht.

Met deze uitspraak bevestigt de Rechtbank Amsterdam de in de jurisprudentie ingezette lijn dat ingeval van illegale hennepteelt forse contractuele boetes gevorderd kunnen worden. Wel dient per geval te worden beoordeeld of de boete voldoet aan de wettelijke criteria en niet ‘oneerlijk’ is in de zin van de Richtlijn.

Of het opnemen van een gelimiteerde ‘forse’ boete in de algemene bepalingen de huurder er ook daadwerkelijk van weerhoudt om hennep te gaan telen in het gehuurde is nog maar de vraag. Zeker gelet op enerzijds de hoge omzet die met het telen van hennep wordt gegenereerd en anderzijds de vaak uitzichtloze situatie van de huurder in kwestie. In het laatste geval brengt het opleggen van een forse boete de huurder verder de problemen in.

Over Anne Marie Pesman

Anne Marie Pesman is werkzaam op het gebied van vastgoed en handelszaken. Het accent van haar praktijk ligt op het huurrecht, zowel woon-als bedrijfsruimten. Ook houdt zij zich bezig met vraagstukken op het gebied van aansprakelijkheidsrecht, contractenrecht en bouwrecht. Tot … Lees verder »

Meer over Anne Marie Pesman »